Die Durchsetzung einer Mietanpassung kann mit Hürden verbunden sein, selbst in den Fällen, in denen die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird. Wenn sich Vermieter und Mieter beispielsweise uneins über die Qualität der Wohnungsausstattung sind, könnte die Erhöhung auch im Nachhinhein noch angepasst werden. Die Frage lautet, ob dann bei einer derartigen Änderung ein neues Verfahren zur Mietanpassung mit neuen Fristen erforderlich ist?
Wenn ein Vermieter seine Mieter bittet, einer Mietanpassung zuzustimmen, ist er dazu verpflichtet, dies schriftlich zu machen und zu begründen. Zudem sind die Mieter in der Lage, der Prüfungsforderung nur teilweise zuzustimmen. Wenn der Mieter nicht zustimmt, darf der Vermieter die Forderung reduzieren. In einem solchen Fall ist es nicht notwendig, ein neues Verfahren mit neuen Fristen durchzuführen. Zu diesem Ergebnis ist der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 06.04.2022 gekommen (Az.: VIII ZR 219/20).
Hintergrund zum Fall
Für eine Nürnberger Wohnung kam es zum Streit über eine Mietanpassung. Die 70-Quadratmeter große Wohnung wurde im Jahr 1969 errichtet. Die Vermieterin informierte ihre Mieter schriftlich darüber, dass sie zum 1. Januar 2019 die Miete um 65 Euro pro Monat erhöhen wollte. Als Begründung führte sie den Nürnberger Mietspiegel vom Jahr 2018 an die ortsübliche Vergleichsmiete. Zugunsten ihrer Mieter zog die Vermieterin das relativ hohe Alter der Mietwohnung mit ein, aber zu ihrem eigenen Gunsten auch manche Wohnungsmerkmale, die ihrer Meinung nach den Wohnwert erhöhen.
Da die Mieter der Mieterhöhung jedoch nicht zustimmten, zog die Vermieterin zur Durchsetzung dieser Mietanpassung vor Gericht. Vor dem Amtsgericht Nürnberg reduzierte die Vermieterin ihre Forderung sogar um 20 Euro, da sie die Merkmale, die den Wohnkomfort erhöhten, aus ihrer Berechnung herausnahm. Das Amtsgericht gab der Vermieterin recht und verurteilte die Mieter zur Zustimmung. Die Mieter zogen daraufhin vor das Landgericht Nürnberg-Fürth. Doch auch die Richter vom Landgericht urteilten, dass die Mieter die Mietanpassung akzeptieren müssen.
Das BGH-Urteil
Die Mieter zogen danach vor den Bundesgerichtshof (BGH) und führten einen vermeintlichen Formfehler auf. Denn ihrer Ansicht nach hätte die Vermieterin die Miete nicht im laufenden Verfahren vor dem Amtsgericht einfach anpassen dürfen. Laut den Mietern hätte die Vermieterin die Pflicht gehabt, den angepassten Betrag in einem neuen Mieterhöhungsverlangen an sie zu schicken. Doch der Bundesgerichtshof urteilte, dass die Mieter sich irrten und dass die Form der Mietanpassung richtig war.
Urteil zugunsten der Vermieterin
Die Vermieterin bekam in allen Instanzen recht. Da die Vermieterin ihre Forderung schriftlich an die Mieter gerichtet und begründet hat, war ihr Mieterhöhungsverlangen formell rechtmäßig. Wenn die Mieter ihre Zustimmung zu einer derartigen Forderung nicht geben und es daraufhin eine nachträgliche Reduzierung der Forderung vonseiten der Vermieterin gibt, gehört dies zur Vertragsverhandlung und ist nicht als neues Mieterhöhungsverlangen anzusehen. Die Richter des Bundesgerichtshofs stellten klar, dass das erste Mieterhöhungsverlangen hier einfach in reduzierter Höhe weiter besteht.
Die Mieter waren in der Lage, auf Basis des Mieterhöhungsschreibens die Berechtigung der Forderung zu prüfen. Laut Gesetz haben die Mieter zudem die Möglichkeit, einer derartigen Forderung auch nur teilweise zuzustimmen. Die Rechte der Mieter waren somit in diesem Fall gewahrt und es war nicht nötig, ein neues Mieterhöhungsschreiben zu schicken.
