BGH: Bei zweckwidriger Nutzung ist nur die Gemeinschaft klageberechtigt

Seitdem die WEG-Reform in Kraft getreten ist, sind individuelle Wohnungseigentümer nicht mehr in der Lage, Unterlassungsansprüche gegen Miteigentümer oder Mieter aufgrund zweckwidriger Nutzung des Wohnungseigentums geltend zu machen. Die Befugnis hierzu liegt allein bei der Gemeinschaft.

Hintergrund zum Fall

Einer der Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage führte in seinen Kellerräumen Umbauarbeiten durch. Sein Plan war es, diese Kellerräume, die seiner Wohnung zugewiesen sind, nach dem Umbau zu Wohnzwecken zu nutzen.    

Doch eine andere Wohnungseigentümerin reichte Klage ein, um das Unterlassen der Nutzung der Kellerräume zu Wohnzwecken zu erreichen. 

Das BGH-Urteil

Im Rahmen der WEG-Reform hat sich die Rechtslage geändert. Um einen Unterlassungsanspruch durchzusetzen, wird eine Prozessführungsbefugnis benötigt, die der Wohnungseigentümerin fehlt. Somit wurde die Klage abgewiesen.

Wird eine Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zweckwidrig genutzt, war es vor der WEG-Reform jedem Wohnungseigentümer möglich, selbst gegen andere Wohnungseigentümer oder deren Mieter Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Allerdings hatte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Möglichkeit, per Mehrheitsbeschluss die Geltendmachung dieser Ansprüche an sich zu ziehen. 

Seitdem jedoch die WEG-Reform am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, können einzelne Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer oder dessen Mieter nicht länger die Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung des Wohneigentums fordern. Das bedeutet, dass sie im Vergleich zu früher nun keine Prozessführungsberechtigung mehr haben. Allein die GdWE kann entsprechende Ansprüche auf Unterlassung geltend machen (gemäß § 9a Abs. 2 WEG). Dies gilt auch in den Fällen, in denen die Ansprüche den einzelnen Wohnungseigentümern materiell-rechtlich zustehen.

Eigentümer haben eventuell Einschreitungsanspruch der Gemeinschaft

Sollte sich die Gemeinschaft weigern, gegen eine zweckwidrige Nutzung vorzugehen, können die einzelnen Wohnungseigentümer jedoch einen Anspruch darauf haben, dass die Gemeinschaft einschreitet. Es ist möglich, diesen Anspruch mit einer Beschlussersetzungsklage durchzusetzen. Der Bundesgerichtshof erläuterte jedoch nicht, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, damit die Einschreitungspflicht Anwendung findet, da es im konkreten Fall nicht relevant war.

BGH-Urteil vom 28.01.2022, V ZR 86/21