Wissenswertes zur Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag

14. Oktober 2018

Die Wohnfläche spielt im Mietverhältnis eine wichtige Rolle, da sie herangezogen wird, um die Miethöhe und die Umlage der Betriebskosten zu berechnen. In unserem heutigen Ratgeber beantworten wir die Frage, wie viel Spielraum es bei der Wohnflächenvereinbarung gibt.

Welche Wohnfläche dient als Maßstab?

Der Vermieter und der Mieter können gemeinsam entscheiden, ob bei der Angabe der Wohnfläche beispielsweise die Kellerräume und/oder das Dachgeschoss mitgezählt werden oder nicht. Sobald die Wohnfläche vereinbart wurde und diese im unterschriebenen Mietvertrag steht, ist der Mieter nicht in der Lage, sich zu einem späteren Zeitpunkt auf eine kleinere Wohnfläche zu stützen. Dies geht aus einem Urteil vom 06.04.2018 des Amtsgericht München hervor.

Worum ging es in dem verhandelten Fall?

Bei dem vor dem Münchner Amtsgericht verhandelten Fall ging es um die Wohnfläche eines Einfamilienhauses, in dem im Jahr 2010 neue Mieter eingezogen sind. Die Wohnfläche, die im Mietvertrag festgelegt wurde, betrug 210 Quadratmeter. Der Vermieter wandte sich Anfang 2017 mit dem Wunsch einer Mieterhöhung an die Mieter. Die Mieter verweigerten jedoch ihre Zustimmung. Sie argumentierten, dass sie bei einer Überprüfung der Wohnfläche bemerkt hätten, dass diese lediglich 173,5 Quadratmeter betrage, wodurch sie daran gemessen schon die ortsübliche Vergleichsmiete bezahlten. Darüber hinaus behielten sie einen Teil der Miete ein, indem sie den vereinbarten Mietpreis von 2.255 Euro um ganze 700 Euro kürzten. Aufgrund dieser unvereinbarten Mietkürzung vonseiten der Mieter mahnte der Vermieter die Mieter ab. Die Mieter ignorierten die Abmahnung jedoch, wodurch der Vermieter ihnen fristlos kündigte.

So entschied das Gericht

Der Fall landete vor Gericht. Das Amtsgericht München gab in seinem Urteil dem Vermieter recht. Das Amtsgericht urteilte, dass die Mieter nicht nur ausziehen müssen, sondern auch die Pflicht haben, die einbehaltenen Mieten nachzuzahlen, die sich auf 8.865 Euro belaufen. Das Gericht begründete sein Urteil damit, dass die Wohnfläche keiner festen Definition unterliege. Somit sind die Vertragspartner in der Lage, die Maßstäbe zur Wohnflächenberechnung selbst zu vereinbaren. In diesem Fall hätten die Mieter aufgrund des beträchtlichen Größenunterschieds sofort erkennen müssen, dass die Quadratmeterzahl des Dachgeschosses und des Kellers in die Wohnfläche mit eingeflossen ist. Da die 210 Quadratmeter im Mietvertrag festgelegt wurden und die Mieter diesen Vertrag unterschrieben haben, gilt das nach Auffassung des Gerichts als Zustimmung und ein anderer Maßstab sei im Nachhinein nicht mehr möglich.

Fazit

Da die Wohnfläche rechtlich nicht fest definiert wird, liegt es am Vermieter und dem Mieter, welche Berechnungsgrundlage sie heranziehen. Sogar Räume, die nach dem Baurecht gar nicht für Wohnzwecke geeignet sind, können mitgerechnet werden. Voraussetzung hierfür ist, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter damit einverstanden sind. Sobald die vereinbarte Wohnfläche im unterschriebenen Mietvertrag verankert wird, können sich die Vertragsparteien später nicht plötzlich auf eine andere Wohnfläche berufen. Das Urteil bezieht sich auf die Räume, die als vereinbart im Mietvertrag gelten, wodurch die Wohnfläche im vorliegenden Fall richtig berechnet wurde. Eine Überprüfung der Wohnfläche ist jedoch generell ratsam, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie sich von einem Rechtsexperten beraten lassen.