Marodes Gebäude: WEG kann sich nicht der Sanierungspflicht entziehen

Jinny Verdonck

21. Oktober 2021

Wenn ein Gebäude marode ist, ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft auch im Fall hoher Kosten zur Sanierung verpflichtet. Nur wenn das Gebäude entweder zum Teil oder komplett zerstört ist, besteht keine Sanierungspflicht. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH).

Darum ging es in dem Fall

Ein Parkhaus mit elf Parkebenen, das vor mehr als 40 Jahren errichtet wurde und nach dem WEG aufgeteilt ist, benötigt mittlerweile eine erhebliche Sanierung. Von den elf Ebenen bilden drei eine eigene Teileigentumseinheit und befinden sich im Sondereigentum einer GmbH. Diese Teileigentumseinheit ist an ein Hotel vermietet, während die restlichen Ebenen seit mehreren Jahren außer Betrieb sind.

Das Bauordnungsamt forderte Nachweise dafür, dass der Brandschutz eingehalten wird. Daraufhin stimmte die Mehrheit der Wohnungseigentümer dafür, dass die zur GmbH gehörenden Ebenen nicht länger genutzt werden dürfen. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft hatte zu einem früheren Zeitpunkt schon einmal eine Sanierung abgelehnt und daher wurde der GmbH die Erlaubnis erteilt, die Brandschutzmängel selbst zu beheben, und zwar auf eigene Kosten. Erst nach der Sanierung sollte es wieder gestattet sein, die Ebenen zu nutzen.

Die GmbH hat gegen diesen Beschluss eine Anfechtungsklage eingereicht.

Das BGH-Urteil

Die Wohnungseigentümer seien grundsätzlich in der Lage, ein Nutzungsverbot zu beschließen, sofern es dazu dient, innerhalb der ordnungmäßigen Verwaltung Gefahren abzuwehren. Sollte dadurch das Sondereigentum jedoch nur eingeschränkt genutzt werden können oder sogar komplett ausgeschlossen sein, dann müssen für das Nutzungsverbot zwingende Gründe vorliegen und das Verbot eng eingegrenzt sein. 

Wenn das gemeinschaftliche Eigentum gravierende bauliche Mängel aufweist, die eine Beeinträchtigung der Nutzung des Sondereigentums zur Folge haben, haben Wohnungseigentümer die Pflicht, diese Mängel zu beheben. Dabei spielt es keine Rolle, wie hoch die Sanierungskosten sind. Somit können sich Eigentümer nicht darauf berufen, dass die Kosten unzumutbar sind. Auch mit einem anhaltenden Nutzungsverbot, das mehrheitlich beschlossen wurde, sind sie weiterhin verpflichtet, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. 

Sanierungspflicht muss ausgeschlossen sein

Damit ein dauerhaftes Nutzungsverbot Bestand hat, muss die Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschlossen sein (laut § 22 WEG). In diesem Fall müsste das Gemeinschaftseigentum stillgelegt werden, um Gefahren abzuwenden. In § 22 WEG wird die Sanierungspflicht jedoch nicht begrenzt.

Wenn der Wert des Gebäudes zu mehr als 50 % zerstört wurde, und keine Versicherung diesen Schaden deckt, ist es nicht möglich zu verlangen, dass das Gebäude wiederaufgebaut wird. Unter Zerstörung versteht man wesentliche Beeinträchtigungen der Nutzbarkeit eines Gebäudes infolge von punktuellen Ereignissen wie Überschwemmungen, Explosion oder Brand.

Weder ein hohes Alter noch eine Vernachlässigung des Gebäudes fällt unter Zerstörung. Der Anspruch auf Wiederaufbau ist in diesen Fällen daher nicht ausgeschlossen, ungeachtet der Höhe der Sanierungskosten. 

BGH-Urteil vom 15.10.2021, V ZR 225/20