Der Verkauf von Wohnbauland stagniert

Jinny Verdonck

27. September 2018

Der Verkauf von Wohnbauland kommt nicht voran. Das Jahr 2017 verzeichnete, dass nur etwa ein Hektar mehr Wohnbauland verkauft wurde, als im Jahr zuvor. Das ist das Ergebnis einer vom Beratungsunternehmen Gewos durchgeführten Transaktionsanalyse. Der Plan der Regierung noch in dieser Legislaturperiode 1,5 Millionen neue Wohnungen zu schaffen wird somit zunehmends unrealistischer.

Im vergangenen Jahr fanden laut Gewos 103.900 Verkäufe von baureifem Wohnbauland statt, bei denen insgesamt rund 10.200 Hektar gehandelt wurden. Im Vergleich zu 2016 gab es somit keine großen Änderungen bezüglich der Anzahl an Transaktionen und der Fläche. Anders dagegen sah es beim Umsatz und den Preisen aus, die beide enorm gestiegen sind. Das Umsatzvolumen erhöhte sich im Durchschnitt auf 17,7 Milliarden Euro, was einer Steigerung um 11 % entspricht. Auch die Preise kletterten um 11 % nach oben und erreichten 173 Euro pro Quadratmeter. Die Gewos-Analyse basiert auf Daten, die von den Gutachterausschüssen stammen und somit auf tatsächlich stattgefundenen Transaktionen.

Preiserhöhungen in den Top-Städten

Die sieben Top-Städte registrierten allesamt Preissteigerungen für baureifes Bauland sowie für Bauland, das für Geschosswohnungen designiert ist. Den größten Zuwachs gab es in München, wo besonders in den sehr hochpreisigen Lagen in der Innenstadt eine Menge Grundstücke verkauft wurden. Der durchschnittliche Preis erhöhte sich dadurch auf 3.524 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung um 71 % bedeutet. Auch ohne diese sehr teuren Transaktionen verzeichnet München immerhin noch einen Zuwachs um 19 %. In Frankfurt kletterte der Durchschnittspreis auf 2.734 Euro pro Quadratmeter und somit um 53 %. Die Durchschnittspreise in Berlin lagen bei 1.857 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung um 24 % entspricht. Ebenso ein Plus um 24 % war in Düsseldorf erzielt worden, wo die durchschnittlichen Preise bei 710 Euro pro Quadratmeter lagen. In Hamburg betrugen die Preise im Durchschnitt 920 Euro pro Quadratmeter, was einer Erhöhung um 19 % entspricht.

Maßnahmen der Bundesregierung

Im Rahmen des Wohngipfels hat sich die Große Koalition auf verschiedene Maßnahmen geeinigt, um unter anderem mehr Bauland zu schaffen. Zu diesen Maßnahmen gehört beispielsweise, dass der Bund über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) den Verkauf eigener Grundstücke an die Kommunen veranlassen will, geplant ist eine schnelle Umsetzung der Grundsteuerreform, Kommunen sollen Anreize bekommen, um Bauland zu mobilisieren und zudem ist eine Expertenkommission bis Mitte 2019 damit vertraut, nach Möglichkeiten zur Baulandmobilisierung zu suchen. Da dies im laufenden Jahr jedoch noch keinen Einfluss haben wird, wird erwartet, dass dieses Jahr die Anzahl der Wohnbaulandtransaktionen in etwa der von 2017 betragen wird, jedoch im Durchschnitt um 9 % teurer. Bis auf diesem Bauland Wohnungen errichtet werden, wird es Zeit in Anspruch nehmen.

Ziel von 1,5 Mio. neuen Wohnungen unrealistisch

Die Gewos-Studie hat ergeben, dass in Deutschland im Jahr 2017 zwischen der Genehmigung und der Fertigstellung im Durchschnitt 25 Monate vergangen sind. In Berlin dauerte es sogar 35 Monate, verglichen mit dem Jahr 2008 hat sich die Wartezeit somit um ein ganzes Jahr erhöht. Dadurch vergrößert sich der Bauüberhang umso mehr und dieser lag Ende 2017 bei etwa 650.000 Einheiten.

Obwohl die Genehmigungszahlen gestiegen sind, erwartet Gewos, dass dieses Jahr nur rund 300.000 Wohneinheiten errichtet werden (2017: 285.000 Einheiten). Bis 2021 sei es wenig realistisch, dass das Ziel der Bundesregierung 1,5 Millionen neue Wohnungen zu schaffen erreicht werden kann.

Die Gewos-Studie zeigt, dass im Jahr 2017 bundesweit 239,7 Milliarden Euro in Immobilien angelegt wurden, das sind 6 % mehr als noch in 2016. Die Mehrzahl kam mit etwa 170,8 Milliarden Euro den Wohnimmobilien zugute, wozu Eigentumswohnungen, Eigenheime, Mehrfamilienhäuser sowie baureifes Wohnbauland zählen. Mehrfamilienhäuser und baureifes Bauland verzeichneten mit 11 % das größte Plus in Bezug auf den Umsatz (Mehrfamilienhäuser 29,9 Mrd. Euro und baureifes Bauland 17,7 Mrd. Euro für das Jahr 2017).