BGH: Nur das letzte Mietverhältnis ausschlaggebend für Mieterhöhungen

29. Oktober 2020

Damit Vermieter sich bei der Mieterhöhung im Rahmen der Mietpreisbremse auf die Vormiete berufen können, muss das letzte Mietverhältnis ein Wohnraummietverhältnis gewesen sein. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.08.2020 (VIII ZR 374/18).

Darum ging es in dem verhandelten Fall

In Berlin ist die Mietpreisbremse seit Juni 2015 gültig. Die Mieterin einer Berliner Wohnung fordert von ihrer Vermieterin eine Mietrückzahlung und beruft sich dabei auf die Mietpreisbremse.

Mietbeginn war der 01.05.2016 und die vereinbarte Nettokaltmiete beträgt laut Mietvertrag 950 Euro. Vor diesem Mietverhältnis waren die Räume ab dem 01.08.2011 zunächst als Wohnung mit einer Monatsmiete in Höhe von 950 Euro vermietet und anschließend vom 13.12.2012 für eine monatliche Miete von 900 Euro zur gewerblichen Nutzung.

Die aktuelle Mieterin ist der Ansicht, dass die Höhe ihrer Miete gegen die Mietpreisbremse verstoße. Laut der Mieterin sei die zulässige Miete jeden Monat um 222 Euro überschritten. Daher rügte sie dies im April 2017 und fordert ihre Vermieterin auf, ihr die über mehrere Monate hinweg zu viel gezahlte Miete zurückzuzahlen. Zudem verlangt sie die Feststellung, dass aufgrund der Mietpreisbremse nur eine geringere Miehöhe gestattet ist.

Die Vermieterin hingegen vertritt die Auffassung, dass sie sich auf das vorherige Wohnraummietverhältnis berufen kann, bei der die monatliche Miete ebenfalls 950 Euro betrug, und diese Miethöhe daher auch im neuen Mietverhältnis fordern kann.

BGH-Urteil

Der BGH kommt zum dem Schluß, dass nur das letzte Mietverhältnis ausschlaggebend ist. Die Richter geben der Mieterin daher Recht. Da in der Zwischenzeit ein gewerbliches Mietverhältnis bestand, kann sich die Vermieterin in diesem Fall nicht auf die Miethöhe berufen, die im zuletzt eingegangenen Wohnraummietverhältnis vereinbart wurde. Als “Vormiete” zählt laut BGB § 556e Abs. 1 Satz 1 lediglich die Miete, die im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses gezahlt wurde. Das bedeutet, Räume, die zur gewerblichen Nutzung vermietet wurden, fallen nicht unter die “Vormiete”.