BGH: Bei der Wahl des Verwalters müssen Vergleichsangebote rechtzeitig vorliegen

Jinny Verdonck

21. Mai 2020

Bevor ein neuer Verwalter bestellt wird, muss den Wohnungseigentümern spätestens zwei Wochen vor der Beschlussfassung die Angebote der potenziellen Verwalter mitgeteilt werden, mindestens jedoch die Namen der Bewerber mitsamt den Eckdaten der Angebote. Dies wird benötigt, damit den Wohnungseigentümern eine sinnvolle Prüfung der Angebote ermöglicht wird. Dies hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 24.01.2020 entschieden.

Hintergrund zum Fall

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft war dabei einen neuen Verwalter zu bestellen. In der Eigentümerversammlungseinladung wurde bekannt gegeben, welcher Verwalter bestellt werden sollte, mit Angabe des Zeitraumes. Die Einladung erhielt keine weiteren Vergleichsangebote von zusätzlichen Bewerbern.

Im Rahmen der Eigentümerversammlung teilte der Verwaltungsbeirat den Eigentümern vor der Beschlussfassung mit, dass es noch zwei weitere Angebote gibt. Neben dem vom Beirat bevorzugten Verwalter, dessen Angebot bei monatlich 19,64 Euro pro Wohnung liegt, gab es zwei weitere Angebote in Höhe von 23,20 Euro und 25 Euro monatlich. Die Eigentümer entschieden sich für das günstigste Angebot. Doch gegen diesen Bestellungsbeschluss wurde von mehreren Wohnungseigentümern eine Anfechtungsklage erhoben.

Das BGH-Urteil

Die Wohnungseigentümer waren mit ihrer Anfechtungsklage erfolgreich. Da die Eigentümer nicht rechtzeitig über Vergleichsangebote informiert wurden, falle der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Verwalterbestellung nicht unter die ordnungsmäßige Verwaltung.

Wenn der Verwalter nicht wiederbestellt werden soll, müssen vor der Beschlussfassung eines neuen Verwalters alternative Angebote vorliegen. Im vorliegenden Fall hatten die Eigentümer aufgrund der verspäteten Mitteilung der Alternativangebote keine Möglichkeit eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Die alternativen Angebote erst während der Eigentümerversammlung mitzuteilen war nach Ansicht der BGH-Richter zu spät. Wenn ein Verwalter neu bestellt wird, müssen die Wohnungseigentümer die Bewerbungsangebote, zumindest jedoch die Namen sowie die Eckdaten der Angebote (wie beispielsweise die Vergütung und die Laufzeit), innerhalb der zweiwöchigen Einladungsfrist erhalten. Für den Fall, dass die Eigentümer lediglich über die Eckdaten informiert werden, müssen diese auf Wunsch in der Lage sein, Einsicht in das komplette Angebot zu nehmen. Rechtzeitige Informationen sind entscheidend, denn nur wenn die Eigentümer vorab über die Angebote informiert werden, sind sie in der Lage sich vor der Beschlussfassung über die Eignung der Bewerber zu erkundigen und den Leistungsumfang der Angebote zu vergleichen.

BGH, Urteil v. 24.1.2020, V ZR 110/19